比較サイトを開けば、金融機関が何十社も並んでいて、金利は小数点以下の細かい違い。どこを見て決めればいいのか分からないまま、なんとなく給与振込口座のある銀行に決めてしまいそう——家づくりの資金計画で、多くの方がこの壁にぶつかります。住宅ローンは30年以上付き合う契約です。この記事では、金利以外に何を比べるべきかを5つの基準に整理し、注文住宅ならではの注意点までお伝えします。

比べるべきは「金利」ではなく「総支払額＋保障＋使い勝手」

住宅ローン選びで最初に確認すべきは、表面の金利ではなく、諸費用まで含めた総支払額です。そのうえで、団信の保障内容と、自分の家づくりの進め方に対応できるかを重ねて判断します。

金利だけで選ぶと判断を誤るのは、金融機関によって費用構造が違うためです。金利が0.1%低くても、事務手数料が借入額の2.2%かかるタイプでは、3,500万円の借入で約77万円。一方、手数料が数万円で保証料型のところもあります。表示金利の差は、この費用差で簡単に逆転します。団信も見逃せません。基本の団信はどこも死亡・高度障害が対象ですが、金融機関によってがん50%保障や3大疾病保障が金利上乗せなしで付く場合があります。生命保険を別途減らせるなら、実質的な負担はさらに変わってきます。

住宅ローンを比較する5つの基準

・総支払額：表示金利＋事務手数料＋保証料＋登記費用まで含めた実質コストで並べる

・金利タイプ：変動・固定期間選択・全期間固定。主要銀行の変動金利は0.9〜1.2%台、フラット35は3.14%といった水準が目安

・団信の保障範囲：がん・3大疾病・就業不能などの上乗せ条件と、金利への影響

・繰上返済のしやすさ：手数料の有無、1円単位で可能か、ネットで完結するか

・審査と実行の条件：土地先行融資や分割実行に対応しているか

注文住宅では「つなぎ融資・分割実行」が最重要チェック項目

建売や中古住宅と違い、注文住宅では支払いが複数回に分かれます。土地の決済、着工金、上棟金、そして引き渡し時の残金。ところが住宅ローンは原則、建物が完成して登記できる段階でしか実行されません。

この時間差を埋める仕組みが、つなぎ融資と分割実行です。つなぎ融資は完成までの資金を短期で借りる方法、分割実行は住宅ローンそのものを数回に分けて実行する方法です。ここに対応していない金融機関を選ぶと、土地代金を全額自己資金で用意する必要が出てきます。

注意したいのは、金利の低さで人気のネット銀行の中に、分割実行に対応していない、あるいはつなぎ融資の金利が高めに設定されているところがある点です。金利で数十万円を得ても、つなぎ融資の利息と手数料で相殺されるケースは珍しくありません。

もう一つ、審査のスケジュールも確認しておきましょう。ネット銀行は金利面で有利な反面、審査に時間がかかる傾向があります。土地の契約には期限があるため、事前審査は土地探しと並行して進めておくのが安全です。地域の金融機関は金利こそ標準的でも、地元の土地事情に詳しく、対面で相談しながら進められる利点があります。

まとめ

・比較すべきは表示金利ではなく、事務手数料や保証料を含めた総支払額

・団信の保障範囲、繰上返済のしやすさまで含めて、5つの基準で並べて検討する

・注文住宅ではつなぎ融資・分割実行への対応が最優先。ここを外すと金利の差は簡単に逆転する

住宅ローンに「万人にとっての正解」はありません。自己資金の額、家づくりの進め方、健康状態や働き方によって、最適な選択は変わります。

どの金融機関がご計画に合うかは、土地の取得時期や工事のスケジュールとあわせて考える必要があります。事前審査の進め方も含めて、資金計画のご相談からお気軽にお声がけください。